REITs篇 | 公募REITs市场回顾与2025年度展望

（来源：中金基金）

REITs市场发展2024年度回顾

自2021年6月首批公募REITs入市以来，我国公募REITs市场经历了从萌芽到逐步成长的发展轨迹。作为创新型普惠金融产品，公募REITs自推出以来即承担着盘活存量资产、拓宽社会资本投资渠道、促进金融与实体经济良性循环的重要使命。2024对于REITs发展来说是里程碑式的一年，在这一年里，政策支持持续涌现、规则体系进一步完善，首发项目入市节奏加快、资产范围也在不断拓展，二级市场也呈现出企稳回升的良好态势。

在政策支持与规范建设方面，2024年2月，证监会发布的《监管规则适用指引—— 会计类第4号》界定了REITs的权益属性，有效缓解了机构投资者因净值波动引发的抛售压力，为长期资金的入市创造了有利环境。2024年7月，国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着公募REITs从试点阶段正式迈向常态化发行新时期。通知的发布进一步拓宽了行业准入范围，取消了项目收益率指标要求、优化部分合规要求，并进一步精简了申报流程，显著提升了公募REITs发行审批效率。11月至12月以来，沪深证券交易所先后发布定期报告披露指引与修订后的审核关注事项指引,两个标准化文件的发布是对基础设施领域REITs实践的及时总结和提炼，有利于进一步完善REITs规则体系建设，持续提升REITs尽职调查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，切实保护投资者合法权益，为REITs市场的常态化发行和高质量发展保驾护航。

就市场项目推进而言，截至2024年12月31日，已上市公募REITs涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施、交通基础设施、生态环保以及水利设施8大类行业，总计58只产品，总发行规模达1660亿元（含扩募项目）。其中2024年全年一级市场新增首发项目共29只，占已上市标的数量的50%，募集规模约655亿元，占总发行规模的39.4%。2024年3月份首批消费基础设施REITs实现入市，11月份首只水利设施REIT入市，资产范围也从原有的6大类行业扩展到8大类行业,同时首单医药物流仓储、农贸市场、供热设备、改造产业园等多个“首单”项目相继获得沪深证券交易所及中国证监会审核通过，并有望于2025年年初陆续入市，我国公募REITs市场的项目类型将日趋多样化，也为资本市场提供了更加多元化的投资选择。

2021年以来公募REITs二级市场已经历多轮周期，呈现出一定的周期波动性，2024年公募REITs迎来估值修复，二级市场价格整体企稳回升。截至2024年12月31日，中证REITs全收益指数较2024年1月2日上涨13.92%，分行业板块来看，2024年公募REITs市场实现全行业上涨，其中水利设施涨幅最大为38.9%，保障性租赁住房涨23.7%、生态环保涨19.94%、消费基础设施涨13.93%、能源基础设施涨13.06%，产业园、交通基础设施、仓储物流分别涨幅9.84%、6.33%和2.93%。就单个项目来看，本年以来58只REITs中共47只实现上涨，11只下跌。

中金基金秉持普惠金融初衷，深度参与公募REITs市场，持续为投资者创造长期价值。截止2024年12月31日累计发行8只REITs，累计发行规模约303亿元（含扩募），市场占有率居市场前列，已上市项目管理规模覆盖占比约18%，共覆盖5类资产、12个城市，管理了24个项目公司。2024年新上市中金印力消费REIT、中金联东科创REIT和中金重庆两江REIT，新上市规模共58.97亿元。中金基金管理的公募REITs2024年合计向投资者分配15.45亿元。

公募REITs市场2025年展望

2025年伴随政策的进一步完善和市场的逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围，文旅基础设施、养老、数据中心等领域有望迎来新的突破，随着更多类型资产的入市，REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经济，盘活存量带动增量的能力更加显著。

市场活跃度与投资者参与度有望持续提升。随着投资者对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，投资者对于公募REITs的认知和长期投资价值日趋理性，同时随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金的逐步入市，市场参与度和活跃度有望迈上新台阶，也为REITs指数化基金产品的出台创造了有利条件。

投资策略走向多元化，投资者或将更加重视产业周期蕴含的结构性配置契机，现金分派率较高、估值合理且具备业绩修复潜力的REITs产品更易获得青睐。同时，在利率下行背景下，REITs产品作为一种兼具股债属性的高比例分红特征投资产品，其投资价值有望得到进一步释放。

政策环境将持续优化，以管资产为核心的REITs全链条监管体系将更加完善。政策层面将继续加强对REITs市场的支持，推动相关法律法规的完善和产品的创新。在信息披露层面，随着定期报告指引的发布，REITs信息披露的精细化和标准化将进一步提升，对于底层资产运营状况、财务报表、重大事项等的披露将进一步细化，各业务参与方的信息披露责任将进一步压实。在产品发行层面，对于各类资产的审核要求进一步标准化、规范化，产品审核发行速度与底层资产的合规性要求或将得到进一步提升。

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